1.
房價真的下跌了。
2.
房價不是只漲不跌。
然而此時出現了一派長期投資房市的說法，他們認為，買房只需要考慮租金的穩定性。換句話說，只要可以確定標的物未來每年可以為你賺進穩定的租金收入，此時並不需要太過在意價格的高低。主因是土地是有限的資產，在需求越來越大的情況下，不動產的價格只會越來越貴，堅持放個十年或是二十年後，未來還是會持續增值。這樣的說法是否正確呢？
我個人認為其實有更多的層面與不同的角度來思考這個議題：
1.
不需要在乎價格？
思考任何問題，最應該處理的就是數字的計算，假設2000萬的房子，如果沒有貸款利息的支出，一年的租金收入大約36萬(年報酬率1.8%)，現在跌了11%，等於跌了220萬，220萬/36萬=6.11年，所以要6.11年才能攤提回來。
而日後房市若是繼續跌，有可能是央行利率提高的因素，導致價格跌更多，那攤提的時間將會拉得更久。當然，或許政府突然開放大陸來台買房，搞不好房價會因此飆漲也說不定。重點是，以過高的價格與過低的未來報酬率所取得的資產，同樣也會承擔很大的風險。換句話說：以很高的價格買進很低報酬率的資產，同時此資產還會有跌價的可能性時，風險其實是高的。
2.
正確的長期投資法？
這派房產長期投資的認知，其實有自相矛盾之處，怎麼說呢？ 首先，這樣的論點是建議我們並不需要在乎目前的房價過高與報酬率過低的問題，因為只要未來能享有穩定的租金收入，即使一時房價不好，但在不動產越來越稀有的情況下，長期只會持續飆漲。這樣的說法，似乎仍然是在預測與假設未來房價只會漲不會跌的情況，同時只要持有的過程中享有穩定的租金收入，就可支撐所有的開銷，長期持有下來，還是價差的利益可圖。然而這與價值投資的思維，本質上是完全不同的，因為這樣的說法仍然是建立在對未來房產只會漲不會跌的預測之上。
真正正確的長期投資，應該是以合理的價格，取得未來可以持續穩定為你創造合理報酬的資產，並且在長期持有下，以複利的效果持續創造資產價值的提升，價值提升，價格自然也會跟著提升。過程中並不需要在乎短期間的漲跌，不需要在意房價長期未來的漲跌，甚至不需要考慮那些不可預測的外在因素，例如政治與利率的問題。不要忘了，未來不可知，若只是期待未來別人會以更高的價格來買走你手中的資產，這都並非是價值投資的本質。
3.
房價只會更高？
房價真的只會更高嗎？以過去30年的的歷史房價趨勢圖來看，確實是如此，然而我們不應該忘了以下幾項綜合考量因素：
圖片來源地產趨勢
l 房價本來就應該漲，因為通貨膨脹的關係，所有的東西都在漲，以前一碗陽春麵才10元不到，現在一碗要40元起跳，共漲了四倍，試問房價是否應該也跟著漲呢？
l 人口紅利的效應會持續嗎？現在是少子化的社會，而且整個國家的出生率越來越低，以後的人口需求是否能夠支撐得了目前整個房市的供應面嗎？
l 這幾年房價的飆漲與投資需求和低利率環境有著極大的關聯，換句話說，真正的房屋自住需求其實並不高，然而當利率逐漸調回原來該有的基準時，在投資的需求減少了，此時已經超漲的房價還能靠什麼支撐呢？
以上，其實最讓人擔心的是利率問題，美國聯準會確定已經進入利率調升週期，利率很可能在幾年後調回到3%~4%的水準，台灣央行面對匯率問題，未來遲早也會面臨調升利率的壓力，倘若利率調升到3%以上，此時，龐大的房貸壓力，很可能會使那些投資人開始拋售手中的資產，同時原本貸款自住的人，當面對繳交高於目前房貸一倍以上的金額，例如由原本每個月繳交2.5萬元，以後卻得每月繳交5萬元，在薪水沒有跟著調漲情況下，面對龐大的房貸壓力，可能也會跟著選擇拋售，屆時房市下跌的趨勢將會更大。
畢竟，以上論點還是純屬預測，未來的利率變化又有誰知，而房價未來會漲，還是會跌，更是沒有人會知道的事情。但重點是，以過高的價格所取得的資產，通常也代表未來的報酬率有過低的情況，同時不動產並非只漲不跌，也會有面臨下跌的趨勢風險，在這些綜合因素下，若仍是期待未來有人會以更高的價格買走你手中的資產，這並非是價值投資的本質，這是在投機未來。
智股網
執行長
洪盛譽
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